买房要警惕【作假】房
买房要警惕【作假】房
（经纪手记 十四）
一朋友看中套房，要我替他看看。我看后问他喜欢什么。他说那房子看了就喜欢，太漂亮了 。我说这是个【作假】房。他不解。我给他看卖房公示上的【staged】，他说他没注意到那个字。
【Staged】即装置，就是专业装置公司搬来光彩夺目的家具、挂画等，艺术地安装于屋内，制造出美轮美奂的艺术效果，使人迷上这房子。买房人一见房子如此华丽美好，情感一下就被调动起来，力大如牛的理性也拉不动，他就要买这房，还要出没谱的高价买，而他爱的可能只是这装置产生的艺术效果而非房子本身。
精明的经纪人爱鼓动旧房卖主花钱搞【装置】。【装置】合法，房主想方设法乔装打扮房子让它招人眼目卖快点无可厚非，它只是表示房子可如此美好。但由于它的欺骗性会产生些问题，因此房产经纪法规要求卖方在多重公示上标明房子是否【装置】（Staged）过；就是放房子照片也得标明照片是否【装扮】（staged） 过。标明就等于提醒买主切勿为眼前花里胡哨的摆设所迷，而要去虚取实，去看房子的本来面目。
我把【staged】叫做【作假】，它有如人浓妆艳抹以招青睐，它利用的是人的情感而非理性。爱美之心人皆有之，谁不是以貌取房？孔子说【吾未见好德如好色者也】，即大家都易为色相所迷而忽略根本。卖方花钱费力【作假】，那于房子实际价值毫无增益，完全是劳民伤财。那些摆设装置与房子完全无关，等你买下后那些装置会搬移一空，房子就会如浓妆艳抹的女子卸妆，露出素颜。须知那个【作假】是费钱的，那钱是要买主掏的。买主常为那作假装扮掏超出【装扮】费好几倍的钱，不然那个【作假】行业也不会存在。
买房时要注意房介上有无【staged】字样。有, 就更得吹毛求疵找找房子潜在毛病。【作假】房不是不能买，而是要少动感情，多用理性，提醒自己不要仅因那些花里胡哨的摆设而爱上房子，要运用想象力，忽略那些摆设布置，只看将留的地板、炉子、冰箱等的质量和功能，想想房子空荡荡时的样子，想想自己家具摆屋里的样子。
如买了【作假】房，接房walk-through时要特别注意放置那些华美家具的地毯上是否有污痕，地板上是否有擦伤，悬挂【名画】的墙上是否有黑洞或划痕，有时他们就用那些东西盖住瑕疵。
别被【蒙价房】蒙了
一朋友说他在网上看好一房，要我参谋。那房在一不错的郊区，平房，面西，三房两卫，六五年建，一千四百尺，没地下室，一车库，车库贴南，近三分之一顷地。厕所、洗澡间、厨房设备全新制备，所有房间都是新地板，要价四十九万。房子明亮纯净，给人焕然一新、清爽豁然之感，颇为诱人。
我一看就说得降十万。该区两层两千多尺带地下室占地相同九十年代建的房子要价六十万左右，四千尺两年新带地下室和半顷地的要价一百二十万，这房要那价是姜太公钓鱼，等傻鱼上钩。此房2020年要价二十三万没人买，2023年又要价二十七万卖。现房主于23年年9月二十六万买下，装修后于今年二月开买。估计现房主是倒房人。他大半年的总资金成本二万、装修四万、税六千，销售费二点五万。如能半年内以三十七万卖出他就保本。
朋友说人家要那个价总有道理，那边上有个塘，近水房贵。确实，那房西十米草地外有条南北车道，车道外十米是塘，但那塘不大，南北百米，东西五十米。我说四十五万以上没人会碰，可望卖四十万出头。他说你怎这么肯定？我说我看房如庖丁看牛，一望就知这是【蒙价房】。
什么叫【蒙价房】？就是定没谱高价来蒙人的房子。房无定价，在五十万以下水域游动找房的人最多，所以经纪人和房主就商定这个价，试一烙铁，说不定就敲到条糊涂虫：有人会因爱上后院那块地，有人找累了，有人从加州来，还以为捡个大便宜。住家人得卖房才能买房，有紧迫感，一般不敢要没谱的蒙人高价；倒房的不急，拖一月就损两三千，拖拖说不定就碰到人多出好几万；实在不行再降价，他们可大胆要个蒙人价。
那房周六搞开放，我正好路过那，顺道就去了。那房在一南降坡底，暴雨后房前马路可能全部水淹。那房略高于马路，不至受淹，但地势太低，这大概是没建地下室的原因。周六两点多，人约看房时，那房前冷落车马无，进屋唯见卖方经纪孤家寡人在那守株待兔，访客留名本上白茫茫一片真干净。看来傻鱼不多。我发现地板是便宜的枫木，多处地板交接裂缝甚宽，厕所瓷砖上残留白色泥灰。地板要处理，瓷砖上的泥灰得清除，那是房主为省钱找不够格的装修工干的活。从厨房到起居室的地板看似一体，但起居室地板微微高出厨房地板，且起居室地板踏出的声音不同于厨房地板，当是厨房地板下垫有隔层，而起居室木头下垫防潮层就会让起居室与厨房地板高度差增大而未垫。问经纪人这是怎么回事，他说他还没注意到地板的高低差，我叫他感受一下他才说起居室是后加的。我想如车库在北，把起居室加于房北，房屋就会负阴抱阳，感觉会好许多，可惜美国建筑商无阴阳概念。
那房子两个月来已降价四次，已降到四十五万。房主可能以为经纪人很会蒙才交给他，其实卖房经纪拿市场没法。房子这下从活鱼变成咸鱼。房子一般是刚上市几天看的人多，久悬不卖的咸鱼房看的人会越来越少，大家都知路边无好李。看来房主折腾一番净赚十万的算盘要落空。
蔡铮
Zane Cai
Real Estate Agent
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同胞们在美国该多买房买地，那是你的特权
Real Estate, 汉语叫不动产，意为难撼动的财产。拥有土地、房产才是真富有。如今财富的形式多种多样，很多都是金融资产，而所有财富中最结实的还是不动产。美国人口将持续稳步增长，土地资源的人均占有会越来越少；全球化导致美国高科技垄断利润的不断流失、美国不断增长的国债和难料世事都将使金融资产有很大的不确定性，不知哪天美元就暴跌，而房地产，在美国人口流入增加、经济有发展空间的地方将大致趋向不断增值。
人类的原初财富都来自土地，土地是财富之母，人类的战争多是为争夺土地，美国的富有也基于这片由不事农耕的印第安人守护良好的丰饶土地。白人在美国的地位牢不可破，黑人在美国难于翻身，根在地产。作为奴隶的黑人不能拥有房地产。他们解放时作为财富之母的土地已被白人抢占一空，他们只有出卖自己苦力的自由。白人以土地为资本经营农业，开矿采油，买卖地皮，建筑房产。由土地生发的财富无限扩张，而财富大多只在白人手中传来转去，与黑人无关。美国土地私有，私有领地下的石油金子都是你的。德克萨斯州很多人因为私有土地下有石油就发财了，打个井把油掏出来就是钱。所以拥有土地的白人多是坚定的共和党, 最恨社会主义，力主政府少收税，主张强军，主张堵“非法”移民；主张自由拥枪以保护私有财产；主张政治捐款不设限1 (得让我们用钱把自己人推上去保护我们的利益）。2020年总统选举投票前福克斯电视上一主持说他开车从西到东横穿美国，走到哪都只见路边村头竖的都是支持川普的牌子，他原担心川普会输，这下他知道川普赢定了：眼见为实，满世界都支持川普。但他忽略了个事实：美国拥有土地的多为白人，而大多数美国人都生活在城市。2012-2014年间，白人拥有98% 的土地并经营94%的农地2。我认识很多小城的白人，他们动辄有父母传下来的上百公顷农地。时至2022年黑人只有44%的拥有房子3 。贫穷使得黑人无法拥有房产，不能拥有房产又使之更加贫穷。
房地产是最结实的财富，而房地产的价值在其位置，因此选地至关重要，人口流入多、经济发展空间大的地方的房地产将增值，反之则房地产难于增值。买进时机也非常重要，房地产价值总在波动，当挑低潮时买进。置产是劳心之事。劳心者富，劳心者治人。未来美国没房产的人，即【无产者】会增多，美国均贫富的呼声越来越响亮，无产者与有产者的斗争会越来越激烈，而国家社会的运作只有依赖从有产者身上收税，或说由有产者掏钱，而正因如此，美国诸事还是有产者说了算。
排华法案最重要的一点就是华人不能拥有房地产，足见聪明的白人深明扼杀华人生存发展之要道。而华人也似乎掌握了财富密码：一有机会就置办房地产。美国各地的中国城就是华人踊跃置产的结果。同胞们须知拥有房地产是个特权, 当好好享用，尽量多买房买地，做有产者。
Zane Cai
Real Estate Agent
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房产经纪人忙些什么？
帮老中医找房
（经纪手记 十一）
蔡铮
一老中医叫我替他在富裕的橡树城找个一千来尺、月租两千以下的诊所，我一口答应。
一回家我就在系统里找适合开中医诊所的地方。找了半天没找到，只得到系统外找。我挑的标准是：得在该城的商业区附近，诊所面对来往车道或人行道；附近不得有中医诊所；租金每尺十到二十美元；最好一楼。找了一夜，找得头痛，终于挑定五六处。马上给对方经纪留言联系。
第二天打了半天电话。一处最便宜，十块一尺，但是二楼，没电梯；一处偏了点，在橡树城的边缘；另几处旧了点，不宜做诊所。最后我挑中本城商业中心的一栋名为医务大楼的，租金楼下一尺二十，楼上十八。那楼位于该城中心的中心：在火车站边，其东是该区最大的食品店；楼前马路外是个小公园，公园边是个大教堂。只在此中心西北六公里外有两个中医诊所。
跟那栋楼的出租经纪搞来搞去十几次才定好于下周一十点跟对那楼房经理见面。周一我开车个把钟头赶去见那楼房经理。老头先带我看楼上一千二百尺的空房，那房很适合做诊所，但要三千六；我说不是楼上一尺十八块吗。老头说这是商业房，保险、暖气、电费都包里头。太贵，不行。他又带我看楼下一两千多尺可隔出一千尺来做诊所的；没窗，不行。他再带我看楼上一七百多尺的，只一窗，窗外是墙，不行。最后他说有个五百多尺的，一人租了二十年，正要退。那房在二楼楼梯边，内有一办公室、两小房。办公室西侧有窗，小房共有五个冲北窗户；室内有壁柜和洗刷处。房不在大，会用则行：两小房可隔成三间，大间放两床，两小间各放一床，这样医生可同时管四病人，一天可看二十来病人。租金全包一千五。我看上这间。
这间的妙处在其位置：从电梯下去就是一过道，过道北通停车场，南穿一餐馆到楼南车道。我问房管能否在这过道南北出口挂诊所招牌，他说当然。那餐馆是这楼里唯一餐馆，过道两边都属餐馆。餐馆生意兴隆，是该区人民的聚会所，人流巨大。在过道外挂抢眼的诊所招牌，招牌上加两中国字，加个扎针图，色彩搞亮点。每天数百人会看到诊所招牌！再在诊所后窗外挂个广告，让停车场的人都看到，让上下火车的人都看到！这是最好的免费广告位！
找到这天然广告位又小巧实用的诊所我很兴奋。这会让医生生意大发！很多中医师医术高明，但不懂生意，不懂广告。没有广告，没有生意。那医生的诊所就偏了点，车开到诊所边都找不到诊所---它没个抢眼的招牌。虽说酒香不怕巷子深，术高不怕诊所偏，但让酒香腾腾于闹市会使酒馆门庭若市。我把找到美妙诊所的事告诉医生，没想到医生说：我妻子说今年不租新地方。
我没法说服医生珍惜这可遇而不可求的诊所位置。这好地方不开诊所太可惜！我忽然想把这地方租下我来开诊所。中医在美国越来越吃香，开中医诊所小钱有得赚。我雇中医师来针灸、推拿、开中药，一月就那么点租金，前半年一月开四天，一天看十人就不亏本，月看一百人（每人一百块）就有赚头。想到要自开诊所，我生意头脑疯转，兴奋得睡不着。但凡事要好，需问三老。我问了干这行的，他们都说中医难找，没好中医最好的位置也不好。我想请那老中医周末来帮我接诊，他说干不动；找了好几个别的中医，都说忙不开，最后我只好看着那天设的中医诊所位置烂掉。
Zane Cai
Real Estate Agent
Century 21 Realty Associates
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对一见钟情的要找找它的毛病
一见钟情须觅丑
（经纪手记之十）
蔡铮
Zane Cai
一朋友说他看中一房, 要我帮他看看。那房在一有名的富人区，小学到高中都是一流，只是后院草地外就是河道；房子69年建；房主五年前35万买的，现卖79.9万。显然这是倒房人买的破老房装修后倒卖。买富人区的破旧房装修后倒卖会使房子【提价】(Progression)。
那房子周六开放，周六我顺道就去了。一挨近房子我就看到房子东边门前马路到西侧河边的所有区域地势都太低，小河一涨水那一片都会没于水中。这是三月，河水清浅，依依而流，小河娴静优雅。看房的人真多, 门前路上停满车子。房子很漂亮，内部装修豪华高雅，二楼主卧厕所闪闪发亮，让人一见生爱；一楼饭厅落地窗从顶至地，让西边后院草地、河水、河边树木与屋子融为一体，让人心旷神怡。
卖方经纪是一优雅的东欧老妇。她不断给人看保险公司的证明，说这房五十年来从没淹过！ 我看了看那证明，那证明说该房七一年以来从没因水淹而报失索赔。那与经纪说的不是一回事。它说没报水淹之失，不是说这房子从没淹水。这房子一楼高出马路两三尺，高出河面四五尺，地下室底部低于现在河面，涨水时地下室顶部低于水面。一旦停电，备用电池失效，地下室必为水淹；暴雨最易导致停电。房主如把地下室搬空，水淹也无事，无须报失索赔。还有就是，暴雨时房前马路水深数尺，房前房后一片汪洋，车子开不进来，门前马路淹水保险不保。水火无情，那是说水火为灾之时。须知一两丈宽的小河对地表影响之巨：河两边数里都为其冲积而成，暴雨期间河两边数百米都会成为河的一部分。此时小河清浅如溪，平静美好，大雨时河水暴涨，娴静的河水就变成张牙舞爪的恶魔，这房子就变成条搁浅的小船，水拍风摇，晃晃荡荡，非常恐怖；只是过些天水泻土干，房子又稳如泰山。
我看到这房子二楼走廊从南向北倾斜，斜度很大，如在走廊南放只铁球，铁球会飞滚到北边。显然一波波的看房人没注意到这个。等没人时我才指着二楼楼道对卖方经纪说：我是经纪人，楼道斜了你看到吗？老妇望我一笑，说我看到了，说房主本想矫正它，后来没有。
我出门绕房子看了看。房子为实砖建造，外墙没任何裂痕，从外看不出南高北低，这说明房子整体如船向北倾斜。这种倾斜是五十年来房子的自然生长，已成为房子生命的一部分，唯有任其自然，无法人为干预。如在房北地下加垫材料会破坏房子的自然生长而导致难测后果，如房基断裂或房子向另一边倾斜。
说实话我也爱上这房子，它太漂亮，太诱人，让人一见钟情。我常提醒顾客找房子就像找对象，对房子一见钟情时一定要见好觅丑，找出房子的毛病，找到毛病再做决定；别为外貌所迷，怕她跑了，慌忙拿下后才发现噩梦般的毛病。如对这栋漂亮房子，我们得看透卖方经纪的实话之实，得懂点风水，见其仲春之美而知其盛夏之恶。最后我给朋友的建议是：如你买这房做【别墅】，雨季能住别处，可考虑杀价买；若是全家常住就别买。
Zane Cai
2024年4月12日
于芝加哥
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自住房最好能有地下室
在美国多地如伊州地下室非常重要。我建议大家买房尽量挑有地下室的。有人以为地下室没啥用，买房时不太在意其有无。看到没地下室的房子比有地下室的便宜好多就买没地下室的。须知房子没地下室原因复杂，有的是地下坚硬，建地下室成本太高；有的是临河近水或地势太低或地下土质不宜建地下室，更多的是为多快好省盖房而不建地下室。建地下室是建房最为费时之事，也很费钱，地下室的建筑成本占建两层独立民居的很大比例。
房子是为了住，因此居住空间很重要；地下室拓宽居住空间，故而地下室越大越好。房子的上层空间过大，冬费暖气夏费电；而地下室则冬不需加热，夏不必制冷，恒温宜人。
地下室有如下好处：
一是存放物品。
住家总会有些东西要存放，地下室能存别处难容之物。恒温的地下室不仅可存放杂物，还可储存食物，可做酒窖。若想做点小生意，地下室会带来多少方便！
二是安放有噪声的设备。
制暖锅炉、洗衣机、风干机等产生噪音的设备可安在地下室。
三是可开辟娱乐、锻炼和居住空间。
地下室可开辟为娱乐室或健身房，还可装修为聚会之所或客房。为此，买房时要看看地下室是否预设有加装厕所的排水排污管道接口；地下室窗户多多益善，最好四面皆有。
四是可暂避龙卷风、躲过极端天气。
美国现在新建独立民居很少用砖石、水泥板等沉重建材，而多用钢架、木头、胶合板、隔热层、干墙等现代建材。龙卷风一来，房子便如纸盒被吹倒甚至卷跑。躲避龙卷风的最好之处莫过于地下室。
极冷时供暖中断、极热时空调失效可躲地下室。地下室有地土提供的自然空调，衡定温度为六十五度左右，极寒时地下室一般能有六十度，极热时地下室可维持在七十度。
五是以防万一，收无用之用。
美国爱不远万里去惹事生非。如今拥核国家越来越多，疯狂政客如茁壮少年的青春痘不时冒出，谁知会发生什么。白宫有地堡，有些富人也修有地堡。美国有核弹防御系统，那玩意要真灵他们也不修地堡了。惹出事来大人物们携儿带女缩头往地堡一钻，安然无恙；平头百姓也得有自保之法，地下室可权充地堡。核弹的杀伤力主要来自冲击波和热辐射，那就是几十秒的事。躲地下室会大大提高人的生存率。
总而言之，不要因地下室空而不用便以为地下室可有可无，地下室的功能就在其无用之用。当然买房也不必非有地下室不可，因为有的地方因难建地下室而很少民居有地下室，只是买房自住能有地下室则最好有之，买房出租则另当别论。
Zane Cai
2024年4月5日
美国买房卖房 找【房三懂 】蔡铮：懂地方，懂房子，懂风水
Zane Cai
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看旧房第一看什么？
不久前接一王姓同胞电话，他说他看到我的谈房文章，想请我帮个忙。我说我不定能帮忙，叫他说说看。他说他看好一八十万的原封贱卖银行房，他六十五万谈下来，交了应急金，找人查了房，就剩氡气没查。房检只发现些小问题。可他不明白为什么前房主丢下这栋房跑一英里外买了个两百万的房子？是不是这房子有什么大毛病？他有十四套房，有点经验。他买房前总是先找懂房的朋友帮忙看看。原来他有一懂房的朋友，但朋友去年出车祸走了。这会他想让我帮忙看看。我说我是经纪人，不能替人看房，也不真懂，只是泛泛而谈，要看也只能看出显而易见的问题，要找真问题得找专业人士。他说有第三只眼看看总好些，就当帮朋友个忙，说不会让我白看。他真诚恳切，我没法拒绝；我就叫他把房址给我，约好第二天十点那儿见。
拿到地址后我在网上查了下。那房在一富人区，七一年建，六卧五千尺，离高速路七十米，面东，车库霸占东南角。从方位看此房非宜居之地。
第二天九点四十我就到了。一下车就发现车库地基南倾。他还没来，我便绕屋看。后院有个人为土坡挡住五十米外的高速路，土坡上种些树；车声如雷。当时刚下小雨，后院和房南已积水成凼，那土坡上的水直往后院流。我心里说此房风水甚恶。
十点老王和经纪人才来开后门让我进去。后门加装了个老式挂锁，门锁着时门缝可伸进胳膊。这大概是没测氡气的原因。老王给我看了检测报告，报告中最大问题是地下室爬楼北面墙裂了一道，有渗水痕迹；二楼供暖炉坏了；地下室有些管道链接莫名其妙；阳台倾斜；其余都是小问题：烤炉一部不热，一楼澡池水龙头开了不能关，多个插头失灵等等。我一进屋我就闻到股浓郁的霉味，问他注意到没有，他说没有。我一走到房子正中，就见起居室和客厅相联的地毯覆盖的地面向西向南倾斜。我问：房检没告诉你一楼地面倾斜？他说没有。我问：你看到地面倾斜没有？他瞪大眼，哈了腰看，说没有啊。我笑笑。叫他先带我去地下室。地下室只很小一块地，大面积都是爬楼。那一小块地地面开裂并逆向倾斜。我问他看到地面斜了吗。他说他也注意到，问房检，房检说就该那样。我说地下室地面略有斜度以使水流向水管口，但这地面是向两壁倾斜。
回到一楼，我说你再细看客厅和起居室地面，看看得出地面倾斜不。他说还是看不出。我就回车里拿我随身带的铁球和朔料玻璃。
有时地面倾斜难于觉察，偶尔感觉地面倾斜也拿不定是否是错觉。这很好办。拿个铁太极球往地板上一放，球自行滚动就表面地面倾斜，滚动得越欢势则地面倾斜度越大，它朝哪边滚地面就倾向哪边。地平则球会纹丝不动。若疑似地面倾斜处地毯覆盖铁球不滚呢？搞块朔料玻璃铺地毯上再试。没铁球买个石球也行，球的比重越大越好；测地毯地面没玻璃垫搞块硬纸板也行。如此一来，掩藏得最好的歪斜地面也一目了然！
我拿来石球，先往厨房地板上一放，那球愣了一会就开滚。他说我以为你有探测器呢。我又把那朔料板往地毯中心一铺，放上石球，石球立马转滚，滚出朔料，滚到地毯上，一直滚到壁炉的砖墙边才住脚。他说：房主大概是因房基歪了才跑了？
我想找更多房子沉降歪斜痕迹，只发现通到后院阳台的一滑门封死了。到后院阳台有两道门，壁炉左右各一。我怀疑那是因房子倾斜导致滑门不能正常滑动而封。他叫我帮他出主意是否该买这房，我说我只能告诉你我看到的明显问题，买不买得你自己定夺。
密西根湖周边的地区很多低平之处如沼泽，地下水丰富，土质松软，地基容易沉降。我发现好些老房子都沉降倾斜。芝加哥不少看起来千年不倒的百年漂亮大砖房都沉降倾斜，有的楼面倾斜严重；这些房子结实刚健，还将屹立百年，商用尚可，人住不会舒服，因为床铺难平，洗衣机在震动后会自动位移。房子的自然沉降倾斜很难人为逆转。
买旧房要特别注意是否地基下沉导致房屋倾斜甚至变形。房子下沉歪斜，有的不可救药；有的可能关系不大，这得专业人士评定，也得自己判断。老砖房沉降严重，导致地基断裂，从外一望而知，往往墙壁有补过的上下纵贯裂缝，砖墙线错动不齐。非砖墙的房子得进屋去看。先看屋内最高处墙壁是否有裂缝，有时刚补过油漆看不出；要看门是否开合顺利；有时拉门拉不开，房门关不严就可能是房基下沉歪斜所致。有时是整个房子向一侧倾斜，从外看不出来，只从室内地面看得出来。感觉室内地面歪斜又拿不定时就可搞个太极球测测。
各地旧房的要命毛病不一，所以各地看房首要关注不同。我在大芝加哥地区做房产经纪，我看老房子第一是看它是否沉降歪斜。
2024年4月1日
于芝加哥
美国买房卖房 找【房三懂 】蔡铮：懂地方，懂房子，懂风水
Zane Cai
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如何不用经纪人卖自家房子？（之三）
卖房前最好花时费力把房子弄体面点，然后拍些美照，把房子优点列出来，定好价，做好广告。要千方百计让人知道你的卖房讯息。华人最大优势是有微信群，要好好利用。
卖自住房要注意安全。不要轻易让人来家看房。经纪人带人来前早查过其有无犯罪记录，住哪里，有无房产，还确保其已通过银行贷款审批等。自卖房得自己严审顾客。最好只邀知根知底的人或确认无疑的人进屋看房，且只让人白天来，看房时家里最好有两成年人。
自卖房得小心官司。美国是法治之国，也是诉讼之国，扯皮业极其发达，很多人就靠扯横皮发财致富。卖房人有油水可榨，是扯皮人的最佳猎取目标。邀人来看房要特别小心。如下雪天人来看房要在短信中提醒他们车道滑，注意安全。美国法律规定人来你家受伤你有责任。经纪人带人来看房出事则是另外回事。
自卖房最理想的是一发广告要看房的就接二连三，买主出价迅速合理，多人竞价。运气好说不定邻居、同事就给带来个买主。挑定买主，谈好价后花五百块请个过户律师。律师会协调房子交割的诸多法律手续。最怕的是广告了却没几个人来看，看的又没一人合理出价，搞得房子由活鱼变成死鱼。所以自卖房最好找个经纪人候补，万一找不到买主就马上交给经纪人去操作。
找经纪人的最大好处是经纪人能把房子一夜之间推向当时当地成千上万的找房人。自卖房只能把房讯推向有限的数百上千人，而其中可能只有数十人于当时当地找房，最后愿出价的寥寥无几，最抢手的房子也难造成【抢买】。抢手的房子给经纪人卖会招来多人出价从而造成【抢买】。经纪人常会把房子卖出当时当地的最高市价，有时还会超出【框价】，而自卖房多半只能卖出低于平均市价的价。
比如某地一两千尺房的【框价】为40-50万（中间价为45万），自卖或许只能要价43万，而经纪人卖就可能要48万。对买房人来说经纪人很可恨，因为他漫天要价，但他会招来当时当地找房的所有人，总有冤大头愿出那没谱的价，最后可能以47万成交。而自卖房因广告抵达人数有限，只有用低价招徕买主，卖方难有还价优势，最后可能只得以42万出手，这样自卖房吃力又吃亏。我那朋友自卖房应没亏，因他的房子特殊，房价逼近【价框】，而碰巧买主了解该区房子的【框价】，知道从经纪人手上买这房得八十来万。朋友给经纪人卖最佳定价是贴近八十万，能干的经纪人会让买方竞价加一两万，他实得最多也就78万。
美国社会分工明确，大家各专其事，从而使复杂社会高效运转。如你房子价位特殊，你对房市及相关法规很了解，不怕麻烦，会做广告，会讨价还价，能以高于平均市价的价格卖出自家房子则自卖，否则还是交给职业经纪人为上。经纪人往往会让你的房子以最高市价出售，那多半会远高于自卖价的百分之六。
2024 年3月29日 于芝加哥
美国买房卖房 找【房三懂 】蔡铮：懂地方，懂房子，懂风水
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顺利如意卖房秘诀：使之如新
要顺利按要价卖出房子，一大秘诀就是设法使房子看起来像新的一样。
房子在衣食住行相关商品中最为独特：衣服一旧就不值钱，食物一旧就作废, 车子一旧就跌价，唯有旧房能升值。房价是基于房和地，价增多自地，价降多自房；房子降价多因房子变旧。房子的旧是由房子的实用功能和人的视觉印象决定。房子的最基本功能是住人，所以旧房只要能遮风挡雨，冬能保暖，夏能制冷，能让人于其中安然休息，生儿育女，其基本价值就在。通常房子年岁大了就降价不仅是因房子内在设施功能老化，而更多因其外观破旧。女为悦己者容，房为爱之者买，因此想让房子卖出理想价，得在房子看相上下功夫。
很多倒腾房子的（Flipper)就是把破旧失修的老房捡来，多快好省地重新装修，让老屋焕然一新后转手倒卖。他们把房屋内外目力所及之处都翻新。经他们一拾掇，老房旧貌变新颜，耄耋老妇成迷人少妇，让人全忘房子老旧之实，想不到房子下水道得大修，屋顶已二十年, 甚至看不到屋子地面已微微倾斜。他们让买主看到的仿佛一新房，房子往往能顺利如意出手。
人们往往喜新厌旧，以貌取房，重外轻内；人的本能如此，理性也难左右。要想旧房好卖，卖主的努力方向就是让房子显得新，从而让人忘其旧。
为让旧房显得新，卖主可做如下四点。
第一，补破换新。
房子的明显破损之处，如屋上掉片瓦、窗棂烂个洞、地板阳台木头破落一两片，一定要补好。否则一破折屋价，甚至吓跑买主。
水龙头把手或水龙头盖、马桶盖、淋浴朔料护帘等物件如太旧就换新。如地毯太脏太旧，无法洗净则换。
原则是能补不换；必换也不必换最好的。
第二，粉刷一新。
内外墙壁、房门等若显老气或色泽暗淡，可用鲜明光亮的油漆粉刷一新；木头阳台、地板如油漆脱落也油漆一新。
第三，洗刷一新。
木板地、瓷砖地及厨房、厕所各台面及房内陈设器物都要彻底洗刷干净，能上光更好。地板、瓷砖、盥洗设施多很耐用，清洗干净后往往明亮如新。
第四，摆设一新。
如还住在屋内，要使屋内摆设如桌椅床铺、床上被单床罩等所有物件都崭崭新新。古色古香的家具如有千年如新之质则留，如使房子显得老旧则去。所有摆设都得强化房子之新。
总而言之，要想顺利如意卖房，必须消除破旧痕迹，制造崭新印象。人们难见的锅炉、空调、屋瓦等只要功能正常即可，不必专为卖房而换。
卖房前在使房子旧貌换新颜上下功夫会得满意回报。
美国买房卖房 找【房三懂 】蔡铮：懂地方，懂房子，懂风水
Zane Cai
Real Estate Agent
Century 21 Realty Associates
847-668-0898 Zanecai0@gmail.com
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如何不用经纪人卖掉自家房子？（之二）
让经纪人卖房，定价、广告、联系并审查买主、带买主看房等多是经纪人的事，自卖房这些都得自己包干。首先得定价。房无定价，但房有【框价】。房价得靠自己分析市场决定。自卖房关键在定个好价, 只要价钱好，买主自然到。
自卖房定价要遵循以下基本原则。
第一，要根据最近卖出的、离自家房子最近并同自家房子状况最近的房子的售价来定价，即据【最近】三原则定价。房产经纪人都是这么定价的。
房市月月不同，天天相异，房子状况各各不一，所以又得找出自家房子与【最近】房子的差异而加减房价。
第二，定价得让利与买方。
经纪人卖你那房子会卖多少？你得给经纪人多少？定价时得把本该给经纪人的那份的一小部分让给买方。
第三，定价不出【框】。
每个房子都有个【框价】，这由其所在区域、房子状况和卖房时间决定，随时变化。要找到那【框价】的框，定价不要出框。这个框往往由五和零构成。
我为什么给我那朋友房子定价79万？因为他那区原来同型房当年三月前最高售价为73万，即该区房子的【框价】在75万内。同区三月卖房那家定价74万（这说明其经纪人知道该区房子的【价框】），后来大家竞价，那房子卖出75万多，这就把该小区原有的【价框】打破。该区新【价框】就是八十万。经纪人说朋友家可要价八十出头，那未必明智。八十万是个价框，越过它就是另一档。该县当时房价中位数为37万，该小城平均房价41万，在该区找八十万以上房子的人约为百分之十。当地很多房产经纪公司称八十万以上的房子为豪华房，印房子的宣传册都用豪华纸张，八十万以下的只用普通纸张。
朋友那房若定价过八十万就出框了，这样一来就会砍去大半找房人，因为很多经纪人在其系统里为该城中产买主找房设定的【框价】都在八十万内，定价八十出头就把大多数可能来看他房的排除在外。还有就是该区一英里内有比他们房子新十年、大三四百尺的八十万以上的房子。他那房跟那些房子比有差距。如我经纪此房，我会定价79.99万以让它进入【框价】为八十万的买房人篮中以招来更多看房人。看房人多了，我就得机对他们谈这房子的妙处，拿它跟附近八十万以上的房子比。那些八十万以上房子都是在大块盖房好地没了时找边角地盖的，一小区就挤七八套房，都紧挨公路或建于河边低洼处，小区都被车道隔绝封闭，去公园、运动场都得开车，而朋友这小区有四五个公园，人行路四通八达，环境优美宜居。低要价，招来更多人，让他们了解房子优胜之处而愿出价，这样就可能造成竞价而以高于要价的价格卖出。
自卖房要先判定若房子交给经纪人卖经纪人会要价多少，从而找到价框来设定最佳价位。我这朋友是自卖，定价不能太逼近框价的框，得让利与买方，故而我定价79万。
定好价后买主还要谈价。因为你自行广告卖房信息，难招来众多铁心买主争相购买，可能就只招来一个真心买主，他有讨价还价优势，这时就得在价钱上作点让步以顺利成交。
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如何不用经纪人卖自家房子 (之一）
自家房子俏、房市火时可试着不找经纪人卖自家房子。我还没做房产经纪时就曾帮朋友及时顺利卖掉自家房子。这可为想跳过经纪人自卖房子的朋友借鉴。
朋友住在一有名的好学区。他房子在该小区百来户中是最大的一款。他想卖过七十五万，但该区房子从没卖过75万。他家左右邻居的房子稍小，维护极好，两家房主都不差钱，不想费事整修房子卖好价，只想快快卖出搬走，都是大大让利私下与人于年前62万成交。他的房子在房网上估价六十多万，太过低估。往往房子倒卖次数多房网上的估价就高，久不上市的房子常常估价偏低，而久不上市可能正表明那房子好，房主喜欢。那房子他一住二十年。
朋友为卖房忙活大半年，前一年九月就把阳台翻修了，冬天又把楼上地毯、供楼上暖气的锅炉换了，三月份修补油漆了所有窗户，把房子内部粉刷一新。为让房子卖个好价钱，他们像备战, 流汗不少，只望战时少流血。
到三月底他们还忐忑不安，担心卖不出好价钱或不能及时卖出去。他们也准备找个经纪人候补。他先请经纪人来出主意。经纪人建议他们把楼上厕所、盥洗设备全部翻新，说那样房子看起来焕然一新，价钱能上一台阶，可要本小区破天荒的过八十万的高价。他们马上找经纪人推荐的装修人来发价。装修人说换一般的要七千多，换好点的一万多。他们决定搞七千的，问几时装完？装修人说得一个月。朋友问我怎么搞？我说叫他们见鬼去吧。你花这么多钱装修能加价一万吗？四月买房人如潮，你这学区好，大家都要赶在此时买房，六七月搬进来。房市如浪，峰高峰低全在时，你要抢在四月初峰高时把房子推出去。万一卖不出去再说。能少花钱就少花。你这厕所什么都好好的，弄干净点一样，何必听经纪人忽悠？装修盥洗间费钱又费神，装修时你全家不得安宁，那身心损失费又是好几千。你先卖，若买主提出盥洗间老了，你给它五千自己去换新，他会以为捡了大便宜。
朋友就听我的不花那个钱，准备在四月开卖。问我定价多少？定价是个难事，可以说房无定价，全在市场和需求。我研究了当时房市和同区最近房屋销售情况，建议他定价79万。因为小区才刚有同型房由经纪人卖出75万（此前没房子卖过此数），据说那房子很多人抢，卖出了比要价高的价钱，而他的房子比那房子实值或高十万: 他重装修的厨房得四万多，那家厨房是原装，抽油烟机在厨房灶台中间，只是个摆设；他屋顶墙壁都是三五年新，又是四五万；他们有一千多尺的木头阳台，而那家后院只有块小水泥地；他地下室全装修了，那家只是整了整地下室；他一楼除厨房外各间都是橡木地板，而那家是地毯，只是那家房脸上贴了砖。最费钱的是厨房装修。厨房装修虽只花四万多，但要自己设计挑材料，一月不能做饭，劳心伤神费就值一万多。对方房子是52万买的，他们买价67万，这与购买时间相关，那家是房市低潮买进，他们于房价高涨时购得，但也部分反应了价差。但房子不是自爱自宝自定价，要看市场。他这房子经纪人卖估计会要价八十万出头，他们少要点，让利与人，这样才能快快卖出。
卖自住房烦心费神，比单纯买房烦得多，因为人生的诸多计划都基于房子的及时卖出，所以一决定某个时段卖房就得快速卖出，不能拖，一拖就活鱼拖成死鱼，心身俱被挂住而焦虑难安。因此自卖房还要留一手，若不能及时卖出就马上交给经纪人，反正如今经纪费可谈。找经纪人卖房的好处是房子一夜之间会为数万找房人看到。
他们照了些美照，我帮他们写好广告词, 四月初就把卖房广告往有数百人的微信群里一发，第二天就有四人来看，两人马上出价。他们挑了一看得认真、贷款有保障的，让价一万成交。
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买房要望闻切问
一般在网上挑好房后才去看。看房要望、闻、切、问。
首先是望，即是去看。要去房内看。首先要看光线、色彩、空间给人的总体感觉，不能有逼仄、压抑、憋闷感，而要有明亮、豁然、宽舒感。这得相信自己的感觉。其次才是看房子硬件。有的可见微知著，如屋瓦破了一小片，台阶上一块砖松了，水龙头生绿锈等小问题多了就表明房主没保养房子，房子可能会有不少问题。中国人要特别注意厨房的抽烟设备。美国很多房子的抽烟机形同虚设，要做中国菜得换抽烟机，因此要看加装抽烟设备或改移炉子是否简单可行；只有电灶的若要改煤气灶还得看加装煤气灶是否简单可行。要看看地下室的管道及电线联接是否紊乱。看房子的硬件有很多学问，可找懂房的朋友或经纪人帮忙做个初步判断。
其次是闻。闻有两个意思，一是听，一是用鼻子去闻。先得去房前房后听。车流声大不？后院静坐会不会有万籁俱寂、气定神闲之感，能否静享鸟语虫吟？再就是到各个房间去闻。房里是否有霉味、烟油味、烟草味、食品煎熬气味、人体残留气味甚至大麻味等异味。一般房子给人看前都做过处理，如还能闻到异味就得当心。如气味来自在住房主的物件好说点，如气味渗入地毯则得换地毯，渗入房子的固定设施如阁楼里的隔热棉则很麻烦；有的老房子发出的腐朽气味很难清除。最要警惕的是潮霉味。屋内有潮霉味可能是房屋地势偏低，地下室潮气过重，装修过的地下室有潮霉味可能是地下室墙壁裂缝渗水等原因导致，很难搞。
第三是切，即是用手脚去感触房子，亲手尝试房内的设施器件。为此作为房产经纪人我要求顾客进房先脱鞋, 要他们用脚掌去感受地毯或地板。有的地板凹凸不平，穿鞋会无感；有的新地毯做功不到，会有钉子翘起，脚踏才知。赤脚在地板上走出吱吱声，那是问题。要敲敲窗棂。窗棂木头烂了，房主或在窗棂外加层白铁皮，搞个驴子屎外头光；换烂窗得好几万，蒙层铁皮就几千；那一敲便知。摸摸玻璃，冬天玻璃不该太冷，上面不该凝聚水汽；热天有空调时玻璃不该太热；真空玻璃冷热如外则可能是真空玻璃失效。地下室的逃生窗得试拉一下，看能不能一拉即开，有的房屋装修把逃生窗装死了。窗户窗帘都要升降一下，壁橱淋浴门要开合两回；每个出风口要在鼓冷热风时用手探探，试试有无热风或冷风吹出。很多细微处职业房检都不定会查到。
最后是问。发现问题问经纪人，问房主。他们不定告诉你真相，得自己去刨根问底。我要顾客白天去看房也是为了便于问，起意下手买房前得问左邻右舍。最好能问两家以上。与邻一席话，胜花三天功。美国人一般热情豪爽，乐于答问；万一遇上刁邻不理你就得三思而后定：是否该跑来与刁人为邻。整体环境好坏邻居会三言两语告诉你，有些经纪人按行规不便告诉你的事邻居都会告诉你，比如房里发生过谋杀之类。房子大家在抢你也要问。不能搬进去才知涉及房子的腻味之事，搞得人心里像塞块铁。
一般人通过望闻切问就会知房子值不值，该不该出手买，但闻道有先后，术业有专攻，就是问邻居也不是人人能轻易跟邻居搭上话, 这就得找真懂房的优质经纪人来帮你望问切问。
Zane Cai
2024年3月19日
买房卖房 房产三懂 蔡铮：懂地方，懂房子，懂风水
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美国的房产经纪人会都失业吗？
最近美国俩经济学家著文说美国每年房产经纪人巧取一千亿美元，其中给买方经纪人的三百亿该留在房主荷包里。他们发现没有任何国家人民付房产经纪人这么多，呼吁推动限制房产经纪人收费的法规。美国房产经纪人的报酬通常是房屋销售额的5-6%，买卖方经纪人平分。卖方经纪人为推销房子要做很多功课，卖了房子得点钱情有可原，买方经纪人凭什么拿那么多？房子讯息都在网上，买方看到就去买，哪用得着经纪人？2024年3月15日全美房产经纪人协会认罚四亿美元，7月始不敢再在协会房屋销售公示上标明给买方经纪人的报酬份额。美国通常做法是买方经纪人的报酬由卖方掏，如废除卖方给买方经纪人的报酬分成而要买方掏钱去找经纪人，就有买房人愿承担风险也不愿花那个钱，如此则买方经纪人会消失。这会对美国房产经纪行当产生巨大冲击。很多人担心大量房产经纪人会失业。2023年房市萧条十万房产经纪人就转行了，而我却逆流而上进入这一行业，我相信失业轮不到我。我以为那俩个经济学家是脑袋深深扎入其专业沃土之中，眼睛耳朵鼻子都埋进去了，就留个嘴巴说话兼喘气；不标明买方经纪人分成份额的新法规也志在消灭买方经纪人，这表明很多人见枝不见根，以为买方经纪人再无必要，而实际上买方经纪人比卖方经纪人更为重要。房子不是定型批量制造的工业品，大家见货买了就成，反正都一摸一样。房子与房子太多不同，方位不同，年份不同，状态不同，大小不同，建材不同。那俩个经济学家拿他国情形跟美国比是拿土鸡比凤凰。比如德国二战很多房子都毁了，而美国一百多年的房子比比皆是，尤其是大城市; 比如中国千楼一面，万房同形, 那是人口众多、资源有限使然，体现了中国追求和谐均等的集体主义。美国房子的多样化呈现的是美国自由开放、多彩多姿的个人主义。它地盘大，可在住房上肆意张扬个人主义。美国建筑商也常批量建房，但在同一小区批量建的房子也都保持着多样化。富人区房子的多样化就更其明显，每栋房子都是单独设计，房屋五花八门，争奇斗艳。美国现存房子年代跨越大，各时期的建筑风格、建筑材料、房内房外的固定设施都大不相同；美国各城区的房子又因居民经济阶层和种族不同而千变万化，因此美国房产的多样化和复杂性在当今世界无与伦比。如国困民穷，多数人买房只为上有片瓦下有睡觉之窝则不需经纪人，但美国地大物博，国强民富，大多数人对住房有如中国人对吃的一样精挑细选，不仅要住得好，还要住得妙。房子是生存必须，在吃穿住行所费中最贵最重，是大多数人一生最大的置物。卖房只要单一的推销能力，而买房需要多方面知识，对千差万别的房屋状态一般买房人很难把握，想买放心房就得找懂房的经纪人。懂房的经纪人一望就知房子值不值当，宜居与否。懂房的经纪人比专业房检看到的都多，因为房检只查硬件，懂房的人会看很深很远，会看到很多无形之实，如周边的风土人情、气运走势、房屋风水等比房子本身硬件更重要的隐形状态。懂房的经纪人会替买主省钱省心，会帮买主找到住起来身心愉悦的房子。没懂房的经纪人相帮买方很容易吃亏上当。我在健康食品行当行走时就发现只有人站那收钱的店都关门大吉，而那些雇有具备健康或草药知识、能对顾客推介对症保健品的人的店子生意都不错。决定因素是知识。很多只拿个执照，只懂买卖房屋法定程序的房产经纪人会失业。有知识的房产经纪人根本不用担心失业, 因为一知值千金。
2024年3月15日
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买房得懂点风水
It all begins with an idea.
我在大芝加哥地区做房产经纪，常为同胞因不懂风水而买错房或自毁房屋风水扼腕叹息！同胞买房往往学区至上，找个差不多的学区房就下手买了。须知本州地势多平坦，常常暴雨骤至，低处往往水泄不及，道路常为水淹，小区一片汪洋。美国有涝区标识，但很多道路偶尔水淹的街区并未列为涝害区。水淹有时持续数日，让人暴雨后回不了屋。有的房子地处别仄低洼，阴气森森。有的房在坡下，上方数十米就是双向车道。有的数栋房子共一坡顶，他们却偏选西北之家。有的院里有高过屋顶的树，那是房屋的保护伞，他们却嫌树遏草长或落叶太多, 必把大树砍倒而后快。
不懂风水怎行啊！鸟筑巢都要挑林拣枝，兔做窝也要选地择土。人更得精挑细选住房。中华先人总结了如何择地建房的经验，形成了独特的风水学。但过去百年来的城市化让人们聚居城市高楼，背离人类贴土近水的居住方式，让楼中人少有选择，从而使风水学失去意义。但美国过去五十年来都在反城市化，如今美国中产多是单门独院的近乡村住房，这又让风水学有了现实意义。在美国大家经常搬家，房屋非我们世代永驻之地，故不必拘泥传统风水学，而要去虚取实，忽略风水中的玄学而善用风水中的科学。
风水是什么？简言之就是风和水的走向，是房屋所处方位、房屋的朝向和内外结构等等。住房的风水有大风水和小风水。大风水即是房屋所处大的方位，包括房屋所在的山川林地、道路走向、公共设施等；小风水是看房屋的地势高低、房屋坐向，屋子四周的树木花草，与邻居的距离，窗户朝向、车库方位，屋内客厅、厨房、饭厅的方位，主卧、副卧、洗漱间或厕所的方位即其相互通联。大风水从地图上可大致看出，小风水从实景地图可看出点滴，但须实地细查。风水是房子一般共知讯息之外的微妙讯息，质在畅和阴阳并聚天地之气以协健康生存。
在冬长夏短的美国北部买房，房屋自然采光至关重要。漫漫寒冬，屋内阳光充足明亮会让人神清气爽，心情也随之亮堂；自然采光不足的房子让人易于忧郁。因此一两层的独立民居车库位于房子西北最佳，长条形房子东西排开为上。美国为中产建的房子都是依图批量建造，不大考虑各个房屋的朝向，有的房子风水不错，车库、房屋朝向、窗户朝向都很好，屋内光线充足，有的房屋车库霸占东南，冲南窗户很少，比较晦暗。我们多买现成房屋，不能挑地自行设计个山环水抱，但在众多房屋中可选风水较好的，所以我建议大家看房一定要晴天白日去实地观察感受。
住房风水好有助身心健康、家庭幸福，所以买房不能不懂点风水。
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